№88 「建 物 と 人 、そ し て 地 域 の 最良のパートナーでありたい」

令和2年7月20日（月）

野村不動産パートナーズ株式会社
代表取締役社長　福田　明弘　様

夢追い人だった学生時代

　実をいうと、私はあまり勉強が好きな学生ではありませんでした。小中高とバスケットボールに夢中で、高２からはロック系のバンド活動にはまって。本気になってプロを目指したりもしていて──今思うと、今とは全く違う世界に生きていましたね。
　そのような具合で全くと言っていいほど勉強をしなかったので、大学受験では２浪してしまいました。ようやく大学に入ってからは、少しは真面目に人生を送るようになりました。真面目と言っても、普通の人生です。あまり勉強せずに、アルバイトに励む、普通の大学生でした。

新たな夢を追い─ ─野村不動産株式会社への入社

　就職活動では、ディベロップメント──開発事業がしたくて不動産会社を志望していました。当時は高層ビルや大きな施設が立て続けに造られていた時代でしたから、就職活動で会社訪問をすると、もう圧倒的に豪快で、話を聞くだけで「開発ってかっこいいな」「面白いな」「憧れるな」「こんな仕事がしてみたいな」と心を奪われたのがきっかけです。
　そんな中、入社したのが野村不動産でした。1年目から開発の仕事ができるものだとばかり思っていましたが、1、2年目はずっと住宅の営業をやることになりました。3年目にやっと開発部に異動できて、そこからずっと開発関係の仕事をしています。
　今でこそ、野村不動産は『上に向かって伸びる』ようなマンションのイメージが強いかと思いますが、当時の野村不動産はマンションをほとんどやっていませんでした。というのも、会社としてのルーツはどちらかというと『横に広がっていく』ような大規模面開発──宅地造成にあったからです。昭和32年の会社設立当初も、鎌倉の梶原山という住宅地の開発から始まったくらいですから。当時もそういった業務が主でした。皆さんが想像されるような『土地買収』は、当時はすでに古い手法になっていました。どちらかというと今の区画整理事業に近く、地主さんたちと「共同で大規模に開発しましょう」といったニュアンスのものが主流でした。
　私が最初に携わったのは、千葉県の八千代市にある、八千代緑が丘の開発です。当時、野村不動産が持つ土地の近くに、新しく走る東葉高速鉄道の新駅ができるということになったのが開発のきっかけです。市からは「その土地は市街化調整区域だから、そのままでは開発できない。駅の周りを含めて、区画整理で一帯を整備する必要がある」という指示を受けて、大規模な開発に発展した、という経緯でした。区画整理の準備会の事務所で6年間勤めていました。

遷都1200周年事業を支えた京都時代

　そして、区画整理の方向性が大体見えてきたところで、急に京都への異動を指示されました。結婚したばかりの妻を連れて京都へ赴任したのは、思い出深いです。
　そこでどこの開発に携わったかというと、京都の山奥にある関西文化学術研究都市という国家プロジェクト──これも規模がすごくて、160ヘクタールぐらいの開発。もう1日じゃ歩ききれないほどの広さでした。もういわゆる田畑と山が広がる土地で、ガーっと木を切って平らにして、道路をつくって……というようなものすごい開発でした。そこでの経験は印象的なものばかりです。
　まずなにをやったかというと、なんと公務員のような仕事をしていました。というのも、その土地の一角にあった大きな農業ため池が、環境アセスメント調査の結果、オオタカの餌場だったことがわかり、それを残す必要が出てきたのです。結果、京都府が遷都１２００周年事業として、その池を残した
形で24ヘクタールもの公園を造ることになりました。これが事の発端です。
　我々の開発事業地内に、京都府が池と公園を整備する。そしてその完成を１２００周年に間に合わせる必要があるということは、時期的に１２００周年事業を優先しなければならないので、先に私どもが周りの工事用進入路等を整えて差し上げる必要がありました。そうしないと、京都府の工事が何もできないためです。そのあたりの様々な調整を、京都府と打ち合わせしながら進めていたのが3、4年間。不動産会社の人間ではないような、公務員のような仕事だったので、印象に残っています。
　特に衝撃的だった出来事は、スケジュールがもうぱつんぱつんで、絶対間に合わないぞ、という話になった時のことです。一度、ついに頭に来てしまって京都府の係長さんに向かって「『１２００周年事業』なんて言うけど、100年前は何を造ったのか」と噛みついたことがあったんです。すると「知りたいか、福田。教えてやる」と。続いて出た言葉がなんと「平安神宮」だったんですよ！
　私はそれを聞いた瞬間から、それはもう真面目に仕事に取り組みました。「えっ、１１００周年事業は平安神宮造ったの!?」と。京都の遷都何百周年事業って、恐ろしいぐらい力が入っているのだと、身にしみてわかった出来事でした。これはもう、工事が間に合わなかったらえらいことになるぞと思って、必死で仕事をしました。おかげさまで間に合わせることができたのですが、まあ、会社にとってみれば、何も貢献してないんですけどね。
　ですが、そこでできたご縁が会社への貢献につながったこともありました。開発事業地が学術研究都市だったので、研究用地がたくさんあったのですが、当時はバブル崩壊でまったく売れない。そういったときに、京都府とのご縁で、国立国会図書館の関西館を誘致していただいたことがありました。そういった、人とのつながりが開発に活きていくのも非常に楽しく、やりがいがありました。
　その国会図書館用に土地を売却する際も、笑い話のような、思い出深いエピソードがあります。土地の取引に際しての重要事項説明を任せてもらったのですが、よくよく考えてみると、国会図書館は国会の付属図書館なので、国会の長である衆議院議長の管轄なのです。当時の衆議院議長は誰だったかというと、あの土井たか子さんだったんです！これは衝撃でした。
　まあ「よし、じゃあ俺が土井たか子さんに重説を！」……ということにはなりませんでしたけどね（笑）。委任事務という手続きを経て、京都府が直接土地を買収する形に収まったので……そんな一連のやりとりはとても記憶に残っています。
　そのような形で、京都にいたのは延べ8年間。色々なことを経験させてもらいましたし、そこで子どもが生まれたということもあり、とても印象深いです。
　それからは本社に戻って、戸建事業部長からはじまり、ほとんど住宅系の開発をメインの仕事にし、役員や取締役を歴任してきました。野村不動産パートナーズに来る前には、東日本全域の再開発の責任者をやっていました。再開発には長い年月がかかるので、この間竣工した虎ノ門や武蔵小金井の再開発も、実は私が責任者を担当していたんですよ。

福田社長から見た野村不動産パートナーズの独自価値

　２０１８年の4月、野村不動産パートナーズ株式会社の代表取締役社長に就任しました。突然のことではありましたが、歴代、野村不動産で住宅系の開発をやってきた人が就いていたポジションではあったので「ひょっとしたら、いつかあるかな……」というイメージは持っていました。
　これまではマンションをつくる立場だったので、マンションの管理がどのような仕事か、知ってはいましたが、マンションやビルの管理『だけ』をやっている会社という印象でした。
　ただ、実際に会社に来てみると、自分のイメージと全く違う会社で目を見張りました。工事はやるわ、PFI、指定管理もやっているとかで、ちょっとびっくりしましたね。断片的には耳に入っていたのですが、ここまですごいことをしているとは思いもしませんでした。
　こうした多岐にわたる事業展開は、社の歴史を振り返ってみると、私の前任者の黒川社長のころから仕掛けられていたように感じます。
　特に工事について過去には紆余曲折があったようで、元請けになるのか、元請けにならずに、専門特化して設計監理等にシフトしていくのか、など、相当揺れていたようです。「元請けになると責任も発生するからリスクもあるよね」といった声もあったほどでした。そういった体制を一掃したのが前社長だったようです。今ではもうほとんど「元請けでなくて、下請けで仕事をするのはリスクがあるのではないか」といった考え方になるまで成長しました。
　一番印象的なのは、２０１６年に1件目が完工した、わが社独自で開発した「リ・プレミアム」という商品です。これは、一般的に12年周期と言われているマンションの大規模修繕工事を、16年周期まで延ばさせていただいたものになります。
　昨年、国交省の「長期優良住宅化リフォーム推進事業」の補助制度に、当社のリ・プレミアムが唯一採択されました。時代的に、SDGsにもあるような、良いものを長く使っていこうという趣旨にもぴったり合致していたのも背景としてあると思います。それでも、採択をいただけたのは当社だけだったので、お墨付きをいただいたようなものだと、社内では捉えています。手前みそで恐縮ですが。こういった実績を残しているのは、たいしたものだな、と。
　もう一つ印象的なのは、指定管理です。このジャンルは、ほとんど運営能力が問われるといって過言ではありません。当社はもともと管理が主体の会社ですから、不足している運営能力については運営会社さんとジョイントベンチャーを組んで指定管理に応募するのが定石です。
　ここでびっくりしたのが、名だたる運営会社さん──JCS（日本コンベンションサービス）やサントリーの子会社であるサントリーパブリシティサービス、J T B の子会社であるJTBコミュニケーションデザインなどと懇意にさせてもらっていて、その方々とセットで応募できるぐらいまでのポジショニングが当社にはあるという点でした。
　こうした、建物管理『だけ』では決してなく、多角的な事業展開の随所に、当社が地道に、真摯に取り組んできた結果が表れているのには舌を巻きました。自分の中でのイメージがガラッと変わりましたね。

社長就任に際して社員に向けた３つのメッセージ

　就任時には、社員に向けて３つのメッセージを発信しました。
　まず一つは『お客様第一主義』。
　これは野村不動産グループ全体の共通事項です。「お客様を第一に考えて皆さん仕事をしてください」と。
　二つ目は『何事にもチャレンジしてね』ということを言いましたね。管理がメインの会社なので、会社の体質としては恐らく、どちらかというと決まったことを言われた通りにやることが、第一であろうと。でも、それはこれまでちゃんとできていました。だから、これからは何事にも、失敗を恐れず新しいことにチャレンジしていきましょうね、という気持ちを込めて打ち出しました。
　三つ目は『みんなが幸せに働けるように』ということで『ウェルネス経営』という言葉を使っています。「ウェルネス」とは、もちろん心身の健康のことではあるのですが、それは社員本人だけではなくて、社員のご家族も含め、皆さんが幸せになるように、という意味をこめています。
　具体的には、あまり長時間労働せずに、ちゃんと家に帰って、プライベートな時間をきっちり過ごしてもらって、心身リフレッシュして、次の日新たな気持ちで会社に来てもらって、効率よく仕事をしてほしい。それらを繰り返すことによって、従業員にどんどん成長してもらう。従業員の成長が、イコー
ル会社の成長につながっていく──というような発想です。
　これは、就任にあたって社長の仕事とはなんだろう、と考えたときに、従業員の皆さんが活き活きと、仕事しやすい環境で働いていただく、そのための環境づくりをすることだと、「皆さんが気持ちよく働いていただけるのが一番です」という思いが強かったですね。

「プラウド」の誕生と発展

　この就任時メッセージの一つ目にある、野村不動産グループ全体が共通して掲げている『お客様第一主義』は、野村不動産グループが特に力を入れている、そして多くの方が野村不動産と聞いてイメージするマンションのブランドである『プラウド』誕生のもととなった理念です。

　プラウドは、なにも特別に創意工夫をして創り出したブランドではありません。「お客様を第一に考えながら、お客様が一番いいと思うものをみんなで創っていこう」という考え方から生まれたものです。例えば「マンションであればやっぱり、立地がいいのがいいよね」「建物であれば意匠も大事だけ
れど、中身もしっかりしていないとお客様が信用してくれないよね」などといったことを、野村不動産グループ全体で積み重ねた結果がプラウドなのです。
　『お客様第一主義』は全社に浸透して、染み付いていると感じます。「なにかに迷ったら、お客様第一主義に戻れば、答えは簡単だよ」と。現実問題、事業をやっている途中には、コストがどうとか、色々と悩みや迷いが生じる場面がありますよね。そのときに「お客様のことを第一に思って考えて出た結論ならば、まず間違いはないよね」という共通認識がグループ内にあるのが強みです。
　結果として、現在では『オリコン顧客満足度　分譲マンション管理会社　首都圏』にて４年連続1位、『住まいサーフィン　管理会社満足度調査』にて11年連続１位など、お客様から圧倒的な支持を得るまでに育ちました。それが今では知名度につながり、権利者の方々にとっての安心感につながり、結果として、マンションが入った再開発のコンペは、ありがたいことに勝率が高くなっています。

顧客満足度　11年連続ナンバーワンの背景

　大きくは「お客様の期待度の高さ」と「その期待にお応えできている」この２つの要素があると思います。
　まず一つ目の「お客様の期待度の高さ」とは、プラウドという商品への期待度のことです。その背景には、プラウドというマンション名をつけるにあたっての、厳しいルールの存在があります。野村不動産が用地買収、開発認可、設計を監修し、野村不動産グループが販売を行い、野村不動産パートナーズが管理をする──そこまでそろわないとプラウドと名乗れないのです。この『野村不動産グループ全体の力が結集したブランド』であるプラウドに、お客様は期待を寄せてくださっているのだと思います。
　そして二つ目の「その期待にお応えできている」については、どこか一社・一部門が頑張っているというわけではなく、グループ各社各部門が全体最適の意識でブランドの商品力を支えていることがとても大きいと思います。グループ全体の力が結集しなければ、普通は11年連続ナンバーワンなど、達成し得ないですから。そこは痛切に感じています。
　その中で、当社の役割はお客様がお住まいになられた後の長い年月の間、お客様の期待を裏切ることなくプラウドのブランドを守っていくことです。特に、現場にいる約２６００名の『住まいるサポーター』という管理員のみなさんの努力が、最大であることは間違いありません。

　プラウドに非常に期待をして、購入されて、引っ越した、その先──お住まいになられた後のお客様と第一線で相対するのは、ほとんどがこの管理員の皆さんです。60歳を超えたパートアルバイトの彼らにまで「お客様第一主義」が浸透していて、しっかりお客様に対応していただいているのは一番大きいと思いますね。新日本ビルサービスさんでいうさわやか社員さんと同じですね。この「お客様第一主義」の浸透には、新人の指導を担ってくれている、ベテランの住まいるサポーターの存在が欠かせません。彼らが新しく入社した方たちに「お客様第一主義」を連綿と受け継いでくれているのが、なによりも大きいと思います。

新日本ビルサービスの評価と期待すること

　現場からは、それはもう「大変よくやっていただいて素晴らしい」「見習うべきところが多い」と伺っています。
　我々にできることには限界があります。皆さんのご協力あって、初めて私どもの事業が成り立っているので、色々と教えていただきたい。切磋琢磨し合える関係が「パートナー」なのではないかと思います。
　当社の社名にある『パートナーズ』という単語の意味合いの一部が、ここにあります。

　当社は、普通に言ってしまえば「建物を管理しているだけ」なのですが、それだけじゃないんだ、ということを社名で表現したかったようです。そして、私たちが管理する建物の、住む人、使う人、そういったお客様に対してしっかり寄り添っていこう──つまりは「建物と人の最良のパートナーでありたい」という「パートナー」が一つ。
　そしてもう一つは、そのお客様との関係性にご協力をいただく、新日本ビルサービスさんのような会社さんとも「パートナー」として──同じ「野村不動産パートナーズ」の一員として、長くお付き合いをしていただいて、より良いサービスをお客様に提供しようという思いが込められているのです。
　ですから、是非色々な部分でご提案してください。より良いサービスに改善していくことが、両社の共通目標だと思っています。引き続きご協力をお願いします。

野村不動産パートナーズの未来、将来のビジョン

　一言で言うと地域貢献です。私はこれまで多くの再開発に携わってきたので、実は再開発の潮流は興味深く見ています。特に地方の再開発には注目しています。
　20年ほど前、国土交通省が『コンパクトシティ』という構想を打ち出していました。これは、どんどん人口が減少している地方都市において、地域の全ての、病院や住居、商業、行政といった施設を、中心市街地にキュッとコンパクトに集約することによって効率的な自治体運営をしていこう、というものです。
　それが今、ようやく具現化してきています。そしてその結果、別の課題に直面しています。
　それは「エリアマネジメントという手法をとらない限り、コンパクトシティをうまく運営できない」ということです。これまで地域内にワッと拡散していたものをキュッとまとめることによって、地域住民同士ではあるものの、お互い知らない人たちが集められることになります。それをうまく融合していくために、コンパクトシティに集約された設備や施設を連携させていく必要があるのです。
　野村不動産パートナーズが最後に行きつく目標は、建物の管理もしながら、エリアマネジメントの運営をやることによって新しい街をつくり、地域に貢献していくことだと思っています。何年かかるか分からないけれども、行ってみたい。そこで常にみんなが幸せに暮らせるように、災害があった時には一致団結して協力、共助、互助ができるようなコミュニティを創り上げていくのが、究極の目指すべきところだと思っています。
　色々なことを考えていくと、実は法的にできないこともたくさんあります。例えば、防災計画。私は現状のような建物ごとの防災計画ではなくて、街全体の防災計画を作った方がいいと思っています。都市計画にも防災計画はあるのですが、それは消防とは全く違い、避難誘導路や避難所を作りましょう、というようなハード面での防災計画なのです。私はソフト面──例えば防災センターを街で作れるのが一番いいと思っています。各建物の防災盤が全部カメラで映るようにして、街の防災センターに人を置いてそこで集中的に管理できないのか、なんて話になると、まだ法的にはできないんですよ。管轄外になってしまう。まだまだ越えられない障壁が多いのですが、いつかそうできるようになったらいいなと思っています。
　また、新日本ビルサービスさんが取り組んでらっしゃる、マルシェもまさしくエリアマネジメントですよね。人と人との交流の場を、コミュニティをつくるということですから。そこに出店する人もそのエリアの人、買いに来る人もエリアの人、というのはやはり理想形ですよね。
　コミュニティづくりは絶対に大事だと思っています。防災計画の話でもそうですが、最終的には、常日頃からコミュニティ活動が盛んなエリアであれば、いざというときに助け合いになりますから。反対に、お互いに面識がないと「あそこが困ったって言っているけどどうしようか……」といった迷いや遠慮が生じてしまいますから。
　そういった意味での最近の成功事例は、昨年の武蔵小杉での台風被害への対応です。あまり表には出ていないのですが、実はあの地域ではタワーマンション同士の連携会といった意味合いでのNPO法人が存在していて、これが大きく機能しました。例えば電気が止まって、お湯が沸かせずお風呂に入れない、というのが住民たちの一番の困りごとでした。そこでNPO法人を通じて、電気が通じているマンションでゲストルームのバスルームを貸し出すよう手配した、といったことが実際にあったのです。そのような建物間の連携プレーは、とても重要です。そのためには、コミュニティづくりを誰かが仕掛けていく必要があります。
　コミュニティづくりのための企画についても、地方は課題を抱えています。東京は建物をつくれば人が集まり、にぎわいがでるため仕掛けていきやすいのですが、地方都市になるとそうはいきません。そこで実際に住民がどのような活動ができるのか、それを通じてどのような価値を得られるのか、が明
確でないと、企画が長続きしないと感じています。そうすると、『運営力』こそが企画の成功から、その先のコミュニティづくり、有事の際の協力体制、ひいては住民たちの幸せな暮らしを左右するのです。地域貢献というビジョンを実現するために、まずは運営力のある管理会社を目指したいですね。