№98「新生・ウニクスパートナーズの挑戦と進化‼

令和　5年　1月　26日㈬

株式会社ウニクスパートナーズ　代表取締役社長　小林 英二　様
取締役プロモーション事業部長　清水 ともみ　様

ウニクス開発の理念・コンセプトについて

―　ウニクス1号店・南古谷は、オンリーワンの地域密着型ライフスタイルSCとして、不動産、流通系デベロッパーと全く異なる独自の理念・コンセプトで開発し、今までにない運営管理スタイルを構築してきました。
　最も大事にするウニクスの価値観を改めてお聴きしたいと存じます。―

　P&Dグループが開業当初から大事にしてきたグループコンセプトである『地域の豊かさの創造・発展に寄与』に大きくつながっています。SCを造った時の「他のショッピングセンターでは見られないオンリーワン」を価値観にしています。私たちがステークホルダーと豊かな関係を築き、豊かな地域の創造発展に寄与するということであり、豊かな関係とはステークホルダーとの信頼を築き維持すること、豊かな地域とは毎日が楽しく便利に心地いい時間が過ごせる街を大事に決して揺らいではいけない考えです。
　１号店の南古谷店を始めとした全てのウニクスをつくるにあたっても、この考えが本当の大根底になっているので、ここは決してゆらいではいけないと考えています。
　販促費に関しても、開業の時には一大イベントになるので、販促費をお預かりすることはありますが、通常営業では頂いておりません。販促というとテナントさまの商品が売れることイコール販促になるんですが、やはり地域とのつながり、街づくりという部分の役割も担っていますので、二つの目的を合わせてウニクスの販促費を使っています。テナントさまから販促費をお預かりしないことは、これからも私たちの方で出来る限りのサポートをさせて頂く考えです。

　また、ご存知の通り、ウニクスにご出店頂くテナントさまについては、ナショナルチェーンだけでなく、地元で起業したい、積極的にチャレンジしたいという方にも出店して頂いています。
　そういう方々が街と一緒に成長していく上で、販促費をご負担頂くよりも、様々なサポートを通じて伴走し、結果的に5年後、10年後に地域に密着した独自価値を持った素敵な店舗になって頂き、お互いに良かったねというウィンウィンの関係になることがウニクスかなと思います。
　同じように地域には本当にやりたいこと、自分で地域貢献をやりたい人が結構いらっしゃるんです。その方たちにウニクスを活用してもらうことで、廻りまわって施設の集客にもつながってきます。ダイレクトに売上を上げる販促もいいんですが、じっくりと地域貢献につながる販促を育てていけるのは、支配人が常駐しているメリットだとつくづく感じます。
　中尾支配人が川越でつくり上げたものは、時間と人というものが一体になって実現したもので、そこがやはり大手デベロッパーとは大きく違うところだと思います。

　例えばウニクス浦和美園なんかも、ご存知の通りまだまだ街が発展する地域です。これからも戸建てやマンションもできて人口も増えていき、周りの店、病院、街が開発されていく中で、支配人がそこに常駐することによって「ウニクス浦和美園」という施設が街と長きにわたり結びついていくことで我々のお客様であるテナント様も一緒に長く街と発展し、成長していく。そういった姿を目指すのであれば、遠隔で巡回型の管理というのは難しい部分があります。
　そこに支配人が腰を据えて管理事務所にいることによって、日々、街の人とコミュニケーションを図ることも、街の変化も見ることもできます。テナント様も街と一緒に、ウニクス浦和美園で成長されていくと思いますので、支配人というものが相談窓口として常にサポートできる体制があるのが支配人の大きな役割ですね。
　ですから近くの自治会長もよくウニクス浦和美園の管理事務所にも顔を出し挨拶してくれてます。そのような関係性が街と一緒に成長していく、発展していく。これが支配人のいる大きなメリットと考えますね。
　営業の売上金を預からないことについては、ここはひじょうに単純に、業務をシンプルにすることに尽きます。そこは全てテナントさまを信じてお任せして、管理事務所は関与しないで、少数精鋭のシンプルな運営管理を目指しています。

照井　20年一緒にやらせていただいて感じるのは、P&Dさんは開発段階からサステナブルっていう意識があったんじゃないかということです。長期にわたってSCを経営しようとする中で、支配人を配置する決断をした。ウニクス、テナント、我々も含めた全てのステークホルダーに無理な負担をかけさせない。当時、溝口社長が今いるテナントさんが続いてくれるのが一番いいんだっておっしゃっていました。
　だからパートナーシップを非常に重要視して、無理な体制は強いない、販促費は取らない、テナントさんが困った時にすぐに助け舟が出せるように支配人を配置する。そういう持続可能性の部分に気付いて、その世界を創ろうとされたんじゃないかなと思います。

新日本ビルサービスをパートナーに選定した一番の要因について

―　当時、Ｐ＆Ｄコンサルティングの松井専務が、支配人業務・運営管理の実績のない新日本ビルサービスをパートナーとして選定して頂いた一番の要因を何か、お聴きしたいと存じます。―

　ウニクスの運営管理の要は支配人だと考えていました。所有者側の代理人として全権委任を受けていると言う認識を持ち、所有者側に立ってＳＣの価値を高める役割です。単なる施設管理の統括管理責任者ではなく、所有者目線で日々適切にジャッジメントすることが求められます。だから支配人の位置付けと言うのは本当にものすごく難しいと思っていました。
　支配人業務を含めた運営管理の委託先として、新日本ビルサービスさんの未経験で既成概念の無いことが、逆に我々と一心同体で０から立ち上げて、遂行ができる新しいパートナーに相応しいと思いました。Ｐ＆Ｄがウニクスというオンリーワンのショッピングセンターを目指す上で一緒に取組めると思ったからです。
　また新日本ビルサービスさんのビルメンテナンス業務の実績からその力を期待出来たこと、当時の関根社長の意気込み、熱意が凄かったことも決め手となりましたね。

イコールパートナーについて

―　溝口社長が一貫した方針とされている”イコールパートナー”として切磋琢磨し、同じ目的に向かって共に成長していく、あるべき関係を追究してきました。
　創業期にウニクススタイルの構築を目指して車の両輪のように率直に語り合い、取り組んできたことが一番大きな基盤になっています。
　イコールパートナーのありかたを改めてお聴きしたいと存じます。―

　パートナーシップと言う観点から話すと、我々に最大の効果を与えてくれた会社に対して、我々は適正なコストを支払う。これがビジネスのパートナーシップですよね。発注者と受注者と言う上下関係でなく、事業パートナー・イコールパートナーと言うことです。だから、自分たちの意見・考えをはっきりと打ち出しP&Dグループの言うことであっても、駄目なものは駄目とはっきり言うことが必要です。
そのために管理に関しては新日本ビルサービスが一番詳しい会社でなければならない。大事な事はお互いの機能を補完することであり、この機能が高ければ高いほど利益が出るし、機能としての適正利益が生まれます。お互いになんでもいい合える環境であり、きちっとした関係と緊張感も必要であり、もらうビジネスでなく能力を得るビジネスにすることです。
　P&Dグループは開発とオペレーションを一元管理している独自のPM会社であり、どこの会社にも負けないソフトを作り上げる。そして新日本ビルサービスもハードメンテナンスと現場運営のすべてをできるオンリーワンのPM会社を目指す。一つ一つのウニクスを最大限に生かすには、このソフトとハードを含めた質の高い現場運営にかかっています。
　P&Dグループと新日本ビルサービスは、車の両輪であり、事業パートナー・イコールパートナーなんです。

　ウニクスパートナーズが考えるイコールパートナーとしましては、どちらかが得をする損をする関係は絶対に駄目だということです。毎日が楽しく、便利に、心地いい時間が過ごせる施設をつくるにあたり、貴社と当社が同じ目標、目的を持ち、汗をかき、そしてそこから生まれた結果を共有することです。現場で働いていただく方が笑顔で働ける環境で、P&Dグループの人間も笑顔でい続けるためには、どちらかが損をしたり得をしてると、働く環境としてはどうしても損をしている人間は暗くなってやりがいや働きがいもなく、得をしてる人間だけは際立ってしまって…という、バランス性が崩れてしまうと思うんですね。
　「地域と一緒に」というところを追求するのであれば、ウィンウィンな関係でどちらもしっかりと得を得た上で長きにわたり、地域とともに一緒に支配人を主軸とした施設づくりがあるべきところではないかなと考えております。ですので、支配人を置いて地域と共に発展していきます。

清水　一番大きいのはお互いのコンセプトが合致していて、やり方はいろいろあると思いますが、それを一緒に擦り合わせて改善していきながらゴールに向かって取り組むというところがイコールパートナーだなと。
　ただこちら側の要求だけをお願いして業務をやっていただくとかそういうことではなくて、最終ビジョンを目指してどうやったらより良くいい施設を作れるかというところを共に考えて、それに向かって進んでいくところがイコールパートナーかなと思ってます。
浅見　ウニクス南古谷がオープンして少し落ち着いた頃に、これからのウニクスを考えようという会議が行われました。P&Dの役員と弊社の幹部で、確か3回位やったと思うんですよね。そこに参加して、SCの目指す姿を一緒に考えるという貴重な機会をいただきました。
　この経験が、イコールパートナーを意識した瞬間で、今もお客様と一緒に創り出すという社風が定着しているのは、P&Dさんと一緒に仕事をさせてもらったお陰かなと感謝しています。

ウニクスパートナーズ設立の経緯と目的

―　ウニクスの施設数が増え、関係者が多岐にわたり、時間の経過と共にお互いに意思の疎通に齟齬や不足が生じてきました。
　無くてはならないイコールパートナーとしてのありかたを追究し、より良い関係を構築するためにウニクスパートナーズが設立されました。
　設立の経緯と趣旨、目的を改めてお聴きしたいと存じます。―

　設立した経緯ですね。一昔前はコンパクトな組織体制の中、柔軟な動きができていたと思うんです。時間の経過とともに御社もP&Dグループも会社が成長していき、社会を取り巻く環境も大きく変化してきました。
　大きなところではコンプライアンス、コーポレートガバナンス、不動産活用の多様化ですね。P&Dグループではない会社が建物を所有して、そこからマスターリースと管理を委託されるというケースなどです。最近では、新型コロナウイルス感染症拡大による社会・経済システムの変化、価値観の多様化などです。
　このような環境の変化の中で、手続きを踏まなければならない社内ルールができたり、外部の監査であったり、働く上でいろんな制限を受けるようになりました。特に外部のオーナーさん、不動産ファンドやリートから仕事を受けている施設については、確認や決裁を仰がなければならなかったり、管理体制やそこからの委託先についてもチェックをされたりするようになりました。そうなると仕事を委託する側、受託する側の関係に壁のようなものを感じるようになり、ウニクス南古谷を造った当初の支配人がウニクスの要という考え方と乖離してきました。
　その状況下、働く皆様が何らかの制限を受けてＰ＆Ｄグループのグループコンセプトを達成するのに支障が出るのであれば、同じ器で同じ組織の中一緒に働くのがシンプルで早いんじゃないかと。同じ釜の飯を食う仲間として苦楽を共にできる仕組みにすれば、昔のように柔軟性のあるウニクスに帰れるんではないかと考え、設立されたのがウニクスパートナーズです。
　各支配人にはウニクスパートナーズにご出向いただき、同じ釜の飯を食う仲間として業務を遂行していただいております。

ウニクスパートナーズ設立後の変化について

―　松井会長、小林社長を中心に各支配人がウニクスパートナーズとして新たにスタートアップしました。設立後の取り組みや、変化について率直にお聴きしたいと存じます。
　また、小林社長と密接に連携し、複数のウニクスをサポートしている中尾支配人の役割と現段階での成果についてお聴きしたいです。―

　スタートして直ぐに取り組んだことは支配人権限の明確化です。今までは企業間の壁により確認、承認作業を行わなければ実行できなかったことも、支配人権限により実行できるルールを決めました。テナント様の対応であったりお客様の対応であったり、事故であったり、オフィスビルとかマンションの管理とは違って、日々多くのことが起きる中で、支配人がそこに直面しているのに、承認手続きを取らなければいけない。「これって本当に現場に合ってるか？」と疑問に思いました。それよりも支配人に権限を持っていただいて、その場で判断をしていただく方が、テナント様、お客様、施設にとってもいいことです。
　その場で判断をすることは、もちろん大きな責任がついて回るけども、支配人のやりがいにもつながると思うんですね。ここが今までとはガラっと変わった大きなところです。
　その他に今までは施設単体で考え悩んでいたことも、横の繋がりを強化したことにより色々な考え方が共有されるようになりました。このような取り組みにより、支配人の皆様には程よい緊張感をもって業務にあたっていただいております。
清水　権限の話と同じように、今までは販促について現地の支配人が考えたことであっても、ウニクスの承認を取る必要があったので、スピード感を持って業務を行うという理想と現実にギャップがあったと思います。販促については、より現場に近い方が一番いいということで、昨年の10月にウニクスにあった販促業務をウニクスパートナーズに移管しました。それに伴って私もパートナーズのメンバーになりました。お陰で支配人の皆さんと同じ会社の仲間として業務を行うことができるようになり、本当にシンプルにスピーディーに業務が進められるようになってきたというと実感しています。
　また同じ会社のメンバーとして、横のつながり・チーム力が出てきて、困ったときはお互いに助け合って頑張りましょうという意識が強くなったと感じています。
関根　具体的な例はありますか？
清水　ウニクスパートナーズになって、体制が変わって中尾さんにも色々な特命業務を担っていただいたり、エリアとして複数の施設を見ていただいたりしています。また、エリア体制を敷いたことによってコロナの感染や濃厚接触で業務に就けないケースでも、エリア内でうまく連携していただきました。今までは施設の長となると誰にも相談できずに孤独になってしまったこともあると思いますが、自分にはサポートしてもらえる体制があるということだけでも、働く上での安心感につながったと思います。そのような効果が出ていると感じています。
関根　第一線の支配人でもある中尾さんが一番変化を感じるものって何ですか？

中尾　権限を与えていただき、その場で判断できるというのは精神的なストレスも無く非常に大きいですね。これまでは、お伺いを立てて1週間待ってから動き出す感じでスピーディーな動きができませんでしたから。一方で、責任も大きくなります。自分の判断によってプラスに働くこともあれば、時に失敗することもあると思います。自分で解決しなければいけない場面もあるので、支配人それぞれの総合的なレベルアップの必要性を感じます。そのレベルアップをプラスに捉えれば自分の成長につながるので、本当に面白いですね。
　また松井会長から各施設のマニュアルなどを整えるよう課題をいただいており、非常に重要な取組みだと思っています。支配人に権限が多く与えられていますので、オペレーションが乱れることのないように「最低限のルール決め」を整えています。誰がどこに異動しても同じクオリティーが保て、施設のレベルが下がることなく、地域との連携も衰えることない状況を作ることに今取り組んでいる真っ最中です。最優先で取り組んでいるのが緊急時、昨日のような台風に近い風が吹いた時に支配人がいなくても現場が回るようなシステム作りを進めています。

新日本ビルサービスの評価と期待すること

―　出向した支配人と共に各ウニクスの運営管理を担う新日本ビルサービスの評価と期待することを率直にお聴きしたいと存じます。―

　中尾さんを筆頭に、個性豊かな人材が豊富にいると率直に感じます。各支配人によって得意分野も違うので、自然にその施設がその支配人さんの色になっているんですね。鴻巣に行くと石原さんの女性らしい雰囲気だったり、高崎に行けば根岸さんらしいキチンとした管理事務所だったり、本当にいい意味で個性が強く、そこは他社では真似できないと感じます。
　それがまさに地域に根付きオンリーワンを目指しているウニクスに必要なことですので、これからも各施設で、それぞれの支配人色を表現していただきたいと思います。
　これから期待することは、建築設備の技術面についてより専門的な議論を重ねたいと考えております。例えば修繕工事であったり、大規模な工事であったり、そういう部分の意見交換を行っていければと思います。これは今に不満がある訳ではなく、私も含め更に高いレベルで施設にとって、また、会社にとって最適なものを選べるように心がける為です。
清水　これから社会情勢も変わってくると思いますが、都度色々と話をしながら、同じ目標に向かって一緒に取り組んでいただきたいと考えています。

今後の夢とビジョンについて

―　小林社長、清水取締役、中尾支配人の抱負、これからの大きな夢とビジョンを、ざっくばらんにお聴きしたいと存じます。―

　ウニクスパートナーズを設立した目的の一つでもあるんですが、支配人の行動や実績を率直に評価できる仕組み作りをしたいです。支配人さんの取組みで得られた利益を会社だけが得るんではなくて、しっかりと支配人さんたちにもインセンティブという形で還元できる仕組み作り体制作りを早めにやりたいと思います。これもイコールパートナーというところにつながるのかもしれないですし、まさに私がやらなければいけないことですね。会社として長く働いていただける環境を提供し、優秀な人材の確保につなげたいです。
　長期的な夢は、私の息子が来月で2歳になるんですが、孫の代までウニクを残すことです。ウニクスの看板が残り、ゆるやかにウニクスの施設数が増えていくことを目標にしています。孫を授かるのは、
70歳ぐらいですかね。
　ウニクス南古谷40周年とか、50周年とか、そういったものを後の世代の人たちに引き継いでいけるように考えています。
清水　私は、出向している支配人の皆さんも含めて働いている人たちが孤独を感じないようなチーム力の強化っていうのを作っていきたいと思います。
　それから自分がお客様として施設を歩いたときに本当に綺麗な施設だなって感じています。さわやか社員の皆さんが心を込めてお仕事をされているお陰です。親御さんが、お子さんを安心して行かせられるような綺麗で安全な施設を引き続き維持していきながら、お客さまが集っていただける地域のコミュニティーとなる施設を作りたいと思っています。
中尾　皆さんご存知だと思いますが、私は目立ちたがり屋なんですね。だからウニクス川越では、どこもやってないような取組みをやりたくて今まで色々と挑戦してきました。それが形になった時の言葉で表現できない喜びと達成感を何度か味わったことがあります。今までは自分の施設を守りたい、格好つけたいっていうのが強かったんです。でも今はエリアを見るようになって、その喜びをみんなにも経験してもらいたいなと思っています。
　今まで自分が実績として形になってきたものを展開したり、一緒にやることで、同じ喜びを味わえるように、広域のエリアとして発展させていきたいというのが私のビジョンです。